Catasto, approvata la sostituzione dei vani coi metri quadri

La Commissione Finanze della Camera ha dato il via libera alla Legge delega di Rifoma Fiscale, che prevede anche la Riforma del Catasto (articolo 2 del Ddl di Delega Fiscale), con ripercussioni importanti sul calcolo dell’IMU, o meglio della prossima service tax (TASER). La delega al Governo ha lo scopo di stabilire disposizioni per un sistema fiscale più equo, trasparente e orientato alla crescita e in questo contesto si inserisce anche la Riforma del Catasto, approvata con 468 sì e nessun contrario. Dopo il Sì della Camera si passa al voto in Senato in seconda lettura.
 
In primo luogo, il valore patrimoniale sarà determinato sulla base dei valori di mercato al metro quadrato per tipologia  immobiliare.  A questo valore verranno applicati dei coefficienti che terranno conto delle caratteristiche edilizie dell’immobile, come ad esempio la presenza di scale, l’anno di costruzione, il piano  e l’esposizione, ma anche della sua localizzazione.
 
Gli immobili colpiti da calamità naturali potranno usufruire di tasse ridotte in considerazione delle condizioni di inagibilità o della loro inutilizzabilità.
 
Per facilitare le operazioni, il territorio sarà suddiviso in microzone e verranno individuati immobili-tipo. Saranno inoltre introdotte nuove mappe catastali sovrapposte ai rilievi aerofotogrammetrici.
 
I Comuni avranno un ruolo di primo piano nella definizione delle nuove rendite e nella lotta contro la presenza di immobili non censiti o abusivi. Sono infatti previsti incentivi per gli enti locali che contribuiranno all’emersione dei fabbricati sconosciuti al Catasto.
 
I capisaldi della riforma

Valore patrimoniale: Sarà determinato partendo dal valore di mercato al metro quadrato per la tipologia immobiliare relativa, rilevati sul mercato (probabilmente si useranno i dati dell'ex agenzia del Territorio). Poi, come detto, si determina una serie di coefficienti in successione: le scale, l'anno di costruzione, il piano, l'esposizione, il riscontro d'aria, l'affaccio, l'ascensore o meno, il riscaldamento centrale o autonomo, lo stato di manutenzione. Nasce così un algoritmo che, applicato al valore al metro di partenza, lo rettifica. Poi lo si moltiplica per i metri quadrati della casa ed ecco il «valore patrimoniale»

Rendita catastale: La nuova rendita partirà dai valori locativi annui espressi al metro quadrato (anch'essi in gran parte reperibili come dati dell'Omi, l'Osservatorio sul mercato immobiliare dell'ex Territorio), cui si applicherà una riduzione derivante dalle spese: manutenzione straordinaria, amministrazione, assicurazioni, adeguamenti tecnici di legge, eccetera.
Queste si aggirano, mediamente, sul 47-52 per cento. A questo punto il valore annuo al metro quadro verrà moltiplicato per la superficie e il risultato sarà la nuova «rendita catastale»

Federalismo catastale: Torna in pista la normativa del 2006, la cui attuazione era stata bloccata da ricorsi al Tar nel 2010: di fatto si paventava che l'affidamento delle funzioni catastali ai comuni che ne facessero richiesta avrebbe potuto determinare un'influenza troppo forte dei municipi (direttamente interessati ad aumentare la base imponibile ai fini Imu) sulla determinazione della rendita. Ma i buoni risultati ottenuti da alcuni municipi nel recupero a tassazione di immobili ristrutturati ha convinto il comitato ristretto ad accogliere i suggerimenti dell'Anci

Commissioni censuarie: Verrano allargate anche ai rappresentanti delle associazioni di categoria del mondo immobiliare e avranno la funzione di attribuire le nuove rendite e i nuovi valori. Sarà rafforzata la possibilità di assumere provvedimenti in autotutela sulla determinazione delle rendite ma i ricorsi giurisdizionali andranno rivolti alle commissioni tributarie. Il timore è che nella prima fase le richieste di rettifica in autotutela superino la capacità operativa delle commissioni, che dovrebbero rispondere enro 60 giorni. Il Tar, invece, risponderà solo sulle questioni di legittimità

Stime dirette: La creazione di un catasto dei «valori patrimoniali» che si affianchi a realistiche «rendite», come richiesto dalla delega, presuppone l'esistenza di campioni significativi e dati che al momento «non sono sempre disponibili presso gli archivi catastali». Si rende, quindi, necessario un «ingente numero di stime dirette» per le unità a destinazione speciale, che sfuggono agli algoritmi statistici. Lo aveva dichiarato lo scorso settembre Gabriella Alemanno (allora a capo del Territorio e oggi vice direttore delle Entrate). Difficile, quindi, che i tempi della riforma siano brevi

Immobili storici: Si tratta degli immobili iscritti nella categoria catastale A/9 (palazzi e castelli di eminenti pregi storico-artistici) o comunque riconosciuti come tali ai sensi del Codice dei beni culturali (e quasi sempre vincolati). Nel testo base predisposto dal comitato ristretto si prevede che vengano distinti quelli effettivamente non suscettibili di sfruttamento commerciale, ai quali verrebbero confermati i benefici. Mentre per gli altri, nel concreto passibili di essere messi a reddito commercialmente, dovrà decidere la commissione Finanze della Camera