Riforma del Catasto: Come cambia, dai vani ai metri quadri

L’attuale sistema catastale, vecchio di 74 anni, classifica gli immobili esistenti attraverso vani, classi e categorie;
La  riforma del  catasto abbandonerà i vani e le classi e si baserà, invece, su metodologie statistiche matematiche, cercando di allineare il valore catastale al valore di mercato, adeguandolo il più possibile alla realtà e quindi verrà utilizzato il metro quadrato come unità di consistenza. I tempi per attuare la riforma non saranno certo brevi
La riforma dovrà avvenire a invarianza di gettito, tenendo conto delle condizioni socio-economiche e dell'ampiezza e composizione del nucleo familiare.

Vediamo come cambierà:

VALORE PATRIMONIALE E RENDITA
Prevista l’attribuzione di un valore patrimoniale e di una opportuna rendita rappresentativa del reale reddito ritraibile dall’immobile. Per il calcolo del valore patrimoniale delle unità immobiliari, saranno utilizzate metodologie differenti in relazione alla specifica destinazione catastale dell’immobile.

IMMOBILI A DESTINAZIONE ORDINARIA
Nel caso di immobili a destinazione catastale ordinaria (Categoria A, B e C, come ad esempio le civili abitazioni o i locali commerciali) sarà utilizzato il valore di mercato al metro quadro opportunamente corretto in base ad un coefficiente funzione della localizzazione e delle caratteristiche edilizie dell’immobile. Sarà abbandonando l’attuale metodologia basata sul concetto del vano. In particolare sarà adottato un processo estimativo che: utilizza il metro quadrato come unità di consistenza, specificando i criteri di calcolo della superficie dell’unità immobiliare utilizza funzioni statistiche atte ad esprimere la relazione tra il valore di mercato, la localizzazione e le caratteristiche edilizie dei beni per ciascuna destinazione catastale e per ciascun ambito territoriale anche all’interno di uno stesso comune

IMMOBILI INTERESSE STORICO
Per gli immobili di interesse storico si effettuerà una stima che terrà conto dei maggiori oneri relativi alla manutenzione, ai vincoli legislativi e all’apporto alla valorizzazione del patrimonio storico nazionale.

IMMOBILI A DESTINAZIONE SPECIALE
Per gli immobili a destinazione catastale speciale (D, come ad esempio opifici, capannoni industriali, alberghi) si utilizzerà una metodologia basata sulla stima diretta. Si adotterà, in particolare, un processo estimativo che:
opera sulla base di procedimenti di stima diretta con l’applicazione di metodi standardizzati e di parametri di consistenza specifici per ciascuna destinazione catastale speciale
qualora non sia possibile fare riferimento diretto ai valori di mercato, utilizza il criterio del costo, per gli immobili a carattere prevalentemente strumentale, o il criterio reddituale, per gli immobili per i quali la redditività costituisce l’aspetto prevalente

ALGORITMI DI CALCOLO
L’individuazione delle rendite e dei valori patrimoniali avverrà attraverso algoritmi di calcolo, ossia funzioni statistiche utilizzate per attribuire valori e redditi rilevati alla consistenza delle singole unità immobiliari.

ACCATASTAMENTO TELEMATICO
Previsto l’accatastamento telematico degli immobili.

COMMISSIONI CENSUARIE
Le commissioni censuarie saranno allargate anche ai rappresentanti delle associazioni di categoria del mondo immobiliare. Sarà rafforzata la possibilità di assumere provvedimenti in autotutela sulla determinazione delle rendite, ma i ricorsi giurisdizionali andranno rivolti alle commissioni tributarie.
Il Tar risponderà solo sulle questioni di legittimità.

Fonte: Biblusnet

Riportiamo in calce l'articolo 2 della legge 11/03/2014:
Delega al Governo recante disposizioni per un sistema fiscale piu' equo, trasparente e orientato alla crescita. (14G00030) (GU n.59 del 12-3-2014 )

Entrata in vigore del provvedimento: 27/03/2014
 
Art. 2 LEGGE 11 marzo 2014, n. 23 

                 Revisione del catasto dei fabbricati

   1. Il Governo e' delegato ad attuare, con i decreti legislativi  di cui all'articolo  1,  una  revisione  della  disciplina  relativa  al sistema estimativo del catasto dei fabbricati in tutto il  territorio nazionale, attribuendo a  ciascuna  unita'  immobiliare  il  relativo valore patrimoniale e la rendita, applicando, in particolare, per  le unita' immobiliari  urbane  censite  nel  catasto  dei  fabbricati  i seguenti principi e criteri direttivi:
    a)  assicurare,  ai  sensi   della   legislazione   vigente,   il coinvolgimento dei comuni ovvero delle unioni o delle associazioni di comuni, per lo svolgimento di funzioni associate, nel cui  territorio sono  collocati  gli  immobili,  anche  al  fine  di  assoggettare  a tassazione  gli  immobili  ancora   non   censiti,   assicurando   il coordinamento con il processo di attivazione delle funzioni catastali decentrate, ai sensi della legislazione vigente in  materia,  nonche' con quanto disposto  dall'articolo  66,  comma  1,  lettera  a),  del decreto  legislativo  31   marzo   1998,   n.   112,   e   successive modificazioni, e dall'articolo 14, comma  27,  del  decreto-legge  31  maggio 2010, n. 78, convertito, con  modificazioni,  dalla  legge  30 luglio 2010, n. 122, e successive modificazioni;
    b) prevedere strumenti, da porre  a  disposizione  dei  comuni  e dell'Agenzia delle entrate, atti  a  facilitare  l'individuazione  e, eventualmente, il corretto classamento degli immobili non  censiti  o che non  rispettano  la  reale  consistenza  di  fatto,  la relativa destinazione d'uso ovvero  la  categoria  catastale  attribuita,  dei terreni edificabili accatastati come agricoli, nonche' degli immobili abusivi, individuando a tal  fine  specifici  incentivi  e  forme  di trasparenza e valorizzazione delle attivita' di  accertamento  svolte dai comuni in quest'ambito, nonche'  definendo  moduli  organizzativi che facilitino la condivisione dei  dati  e  dei  documenti,  in  via telematica, tra l'Agenzia delle entrate e  i  competenti  uffici  dei comuni e la loro coerenza ai fini  dell'accatastamento  delle  unita' immobiliari;
    c) incentivare ulteriori sistemi di  restituzione  grafica  delle mappe   catastali   basati   sulla   sovrapposizione   del    rilievo areofotogrammetrico  all'elaborato  catastale  e  renderne  possibile accesso al pubblico;
    d) definire gli ambiti territoriali del  mercato  immobiliare  di riferimento;
    e) valorizzare e  stabilizzare  le  esperienze  di  decentramento catastale  comunale  gia'  avviate  in  via  sperimentale,  affinche' possano costituire modelli gestionali flessibili  e  adattabili  alle specificita' dei diversi territori, nonche' semplificare le procedure di esercizio delle funzioni catastali  decentrate,  ivi  comprese  le procedure di regolarizzazione degli immobili di proprieta'  pubblica, e le procedure di incasso e riversamento dei diritti  e  dei  tributi speciali catastali;
    f)  operare  con  riferimento  ai  rispettivi   valori   normali, approssimati dai valori  medi  ordinari,  espressi  dal  mercato  nel triennio  antecedente  l'anno  di  entrata  in  vigore  del   decreton legislativo;
    g)  rideterminare  le  definizioni   delle   destinazioni   d'uso catastali, distinguendole in  ordinarie  e  speciali,  tenendo  conto delle mutate condizioni economiche  e  sociali  e  delle  conseguenti diverse utilizzazioni degli immobili;
    h) determinare il valore patrimoniale medio ordinario  secondo  i seguenti parametri:
      1)  per  le  unita'  immobiliari   a   destinazione   catastale ordinaria, mediante un processo estimativo che:
        1.1) utilizza il metro quadrato come unita'  di  consistenza, specificando  i  criteri  di  calcolo  della  superficie  dell'unita' immobiliare;
        1.2) utilizza  funzioni  statistiche  atte  ad  esprimere  la relazione  tra  il  valore  di  mercato,  la  localizzazione   e   le caratteristiche edilizie dei beni per ciascuna destinazione catastale e per ciascun ambito territoriale anche  all'interno  di  uno  stesso comune;
        1.3) qualora i valori non possano  essere  determinati  sulla base delle funzioni statistiche di cui al presente numero, applica la metodologia di cui al numero 2);
      2) per le unita' immobiliari a destinazione catastale speciale, mediante un processo estimativo che:
        2.1) opera sulla base di procedimenti di  stima  diretta  con l'applicazione di metodi standardizzati e di parametri di consistenza specifici per ciascuna destinazione catastale speciale;
        2.2) qualora non sia possibile fare  riferimento  diretto  ai valori di mercato, utilizza il criterio del costo, per gli immobili a
carattere prevalentemente strumentale, o il criterio reddituale,  per gli immobili  per  i  quali  la  redditivita'  costituisce  l'aspetto prevalente;
    i)  determinare  la  rendita  media  ordinaria  per   le   unita' immobiliari mediante un processo estimativo che, con riferimento alle medesime unita' di consistenza previste  per  la  determinazione  del valore patrimoniale medio ordinario di cui alla lettera h):
      1) utilizza funzioni statistiche atte ad esprimere la relazione tra  i  redditi  da  locazione   medi,   la   localizzazione   e   le
caratteristiche edilizie dei beni per ciascuna destinazione catastale e  per  ciascun  ambito   territoriale,   qualora   sussistano   dati consolidati nel mercato delle locazioni;
      2) qualora non vi sia un consolidato mercato  delle  locazioni, applica  ai  valori  patrimoniali  specifici  saggi  di  redditivita' desumibili dal mercato, nel triennio antecedente l'anno di entrata in ,vigore del decreto legislativo;
    l) prevedere  meccanismi  di  adeguamento  periodico  dei  valori patrimoniali e delle rendite  delle  unita'  immobiliari  urbane,  in relazione  alla  modificazione  delle  condizioni  del   mercato   di riferimento e comunque non al di sopra del valore di mercato;
    m) prevedere, per le unita' immobiliari riconosciute di interesse storico o artistico, come individuate ai sensi dell'articolo  10  del codice dei  beni  culturali  e  del  paesaggio,  di  cui  al  decreto legislativo 22 gennaio  2004,  n.  42,  e  successive  modificazioni, adeguate riduzioni del valore patrimoniale  medio  ordinario  di  cui alla lettera h) e della rendita media ordinaria di cui  alla  lettera i) del presente comma, che  tengano  conto  dei  particolari  e  piu' gravosi oneri di manutenzione e conservazione nonche'  del  complesso dei  vincoli  legislativi  alla  destinazione,   all'utilizzo,   alla
circolazione giuridica e al restauro.
  2. Le funzioni statistiche di cui al comma 1,  lettera  h),  numero 1.2), e lettera i), numero 1), tengono conto della complessita' delle variabili determinanti i fenomeni analizzati, utilizzando metodologie statistiche riconosciute a livello scientifico.
  3. Il Governo e' delegato, altresi',  ad  emanare,  con  i  decreti legislativi di cui al comma 1, norme dirette a:
    a) ridefinire le competenze e il funzionamento delle  commissioni censuarie provinciali e della commissione censuaria  centrale,  anche includendovi la validazione delle  funzioni  statistiche  di  cui  al comma 1 e introducendo procedure deflative del  contenzioso,  nonche' modificare la  loro  composizione,  anche  in  funzione  delle  nuove competenze  attribuite,  assicurando   la   presenza   in   esse   di rappresentanti dell'Agenzia delle entrate,  di  rappresentanti  degli enti locali, i cui criteri di nomina sono  fissati  d'intesa  con  la Conferenza Stato-citta' ed autonomie locali,  di  professionisti,  di tecnici e di docenti qualificati in materia di economia e  di  estimo urbano e rurale, di esperti di  statistica  e  di  econometria  anche indicati dalle associazioni di categoria del settore immobiliare,  di magistrati appartenenti rispettivamente alla giurisdizione  ordinaria e a quella amministrativa,  nonche',  per  le  commissioni  censuarie provinciali di Trento e di Bolzano, di rappresentanti delle  province autonome di Trento e di Bolzano;
    b) assicurare la cooperazione tra l'Agenzia  delle  entrate  e  i comuni, con particolare riferimento  alla  raccolta  e  allo  scambio delle informazioni   necessarie   all'elaborazione    dei    valori patrimoniali  e  delle   rendite,   introducendo   piani   operativi, concordati tra comuni o gruppi di comuni e l'Agenzia,  che  prevedano anche modalita' e  tempi  certi  di  attuazione  dei  piani  medesimi nonche' al fine di  potenziare  e  semplificare  la  possibilita'  di accesso da parte dei comuni, dei professionisti e  dei  cittadini  ai dati  catastali   e   della   pubblicita'   immobiliare,   attraverso l'integrazione dei dati immobiliari e l'interoperabilita' dei sistemi informativi  pubblici  locali,  regionali  e  centrali   in   materia catastale e territoriale; in assenza dei piani di cui  alla  presente lettera l'Agenzia delle entrate provvedera'  a  determinare,  in  via provvisoria,  valori  e  rendite  che  esplicheranno  efficacia  sino all'attribuzione definitiva, da parte della stessa Agenzia, con oneri da definire e suddividere adeguatamente;
    c) prevedere per  l'Agenzia  delle  entrate  la  possibilita'  di impiegare, mediante apposite convenzioni senza nuovi o maggiori oneri per il bilancio dello  Stato,  ai  fini  delle  rilevazioni,  tecnici indicati  dagli  ordini  e  dai  collegi  professionali,  nonche'  di utilizzare i dati e le informazioni sugli immobili posseduti, forniti direttamente dai contribuenti;
    d) garantire, a livello nazionale  da  parte  dell'Agenzia  delle entrate,  l'uniformita'  e  la  qualita'  dei  processi  e  il   loro
coordinamento e monitoraggio, nonche' la coerenza dei  valori  e  dei redditi  rispetto  ai  dati  di   mercato   nei   rispettivi   ambiti territoriali;
    e) definire soluzioni  sostenibili  in  materia  di  ripartizione delle  dotazioni  di  risorse  umane,  materiali  e  finanziarie  dei soggetti che  esercitano  le  funzioni  catastali,  in  coerenza  con l'attuazione del nuovo catasto;
    f) utilizzare, in deroga alle disposizioni dell'articolo 74 della legge 21 novembre 2000, n. 342, nel quadro della cooperazione  tra  i comuni   e   l'Agenzia   delle   entrate,   adeguati   strumenti   di comunicazione, anche  collettiva,  compresi  quelli  telematici,  per portare a conoscenza degli intestatari catastali le nuove rendite, in
aggiunta alla notifica mediante affissione all'albo pretorio;
    g) prevedere, al fine di garantire  la  massima  trasparenza  del processo di revisione del sistema estimativo, la pubblicazione  delle funzioni statistiche di cui al comma 1, lettera h), numero 1.2), e di cui al comma  1,  lettera  i),  numero  1),  e  delle  relative  note metodologiche ed esplicative;
    h) procedere alla ricognizione, al riordino,  alla  variazione  e all'abrogazione delle norme vigenti che regolano il sistema catastale dei fabbricati, nonche'  alla  revisione  delle  sanzioni  tributarie previste per la violazione di norme catastali;
    i)  individuare,  a  conclusione  del  complessivo  processo   di revisione catastale, il periodo d'imposta dal quale sono applicati le nuove rendite e i nuovi valori patrimoniali;
    l) garantire l'invarianza del gettito delle  singole  imposte  il cui presupposto e la cui base imponibile sono influenzati dalle stime di  valori  patrimoniali  e   rendite,   a   tal   fine   prevedendo, contestualmente  all'efficacia  impositiva  dei  nuovi   valori,   la modifica  delle  relative  aliquote   impositive,   delle   eventuali deduzioni,  detrazioni  o  franchigie,  finalizzate  ad  evitare   un aggravio del carico fiscale, con particolare riferimento alle imposte sui trasferimenti e all'imposta municipale propria (IMU),  prevedendo anche la tutela dell'unico immobile non di lusso e tenendo conto, nel caso   delle   detrazioni   relative   all'IMU,   delle    condizioni socio-economiche e dell'ampiezza  e  della  composizione  del  nucleo familiare,  come  rappresentate  nell'indicatore   della   situazione economica equivalente (ISEE), anche  alla  luce  dell'evoluzione  cui sara'  soggetto  il  sistema  tributario  locale  fino   alla   pienaattuazione della revisione prevista dal presente articolo;
  m)  prevedere  un  meccanismo  di  monitoraggio,  attraverso  una relazione del Governo da  trasmettere  alle  Camere  entro  sei  mesi dall'attribuzione dei  nuovi  valori  catastali,  nonche'  attraverso successive relazioni, in merito agli effetti,  articolati  a  livello comunale, del processo di revisione di cui al presente  articolo,  al fine  di  verificare  l'invarianza  del  gettito  e   la   necessaria gradualita', anche mediante successivi interventi correttivi;
    n)  prevedere,  in  aggiunta  alle  necessarie  forme  di  tutela giurisdizionale,  particolari  e   appropriate   misure   di   tutela anticipata del contribuente in relazione all'attribuzione delle nuove rendite,  anche  nella  forma  dell'autotutela  amministrativa,   con obbligo di risposta entro sessanta giorni dalla  presentazione  della relativa istanza;
    o) prevedere, contestualmente all'efficacia dei nuovi  valori  ai fini impositivi, l'aggiornamento delle modalita' di distribuzione dei trasferimenti perequativi attraverso i  fondi  di  riequilibrio  e  i fondi perequativi della finanza comunale;
    p)  prevedere  un  regime  fiscale  agevolato  che  incentivi  la realizzazione di opere di adeguamento degli immobili  alla  normativa in  materia  di  sicurezza  e  di   riqualificazione   energetica   e architettonica;
    q) per le unita' immobiliari colpite da eventi sismici o da altri eventi calamitosi, prevedere riduzioni del carico fiscale che tengano conto  delle   condizioni   di   inagibilita'   o   inutilizzabilita' determinate da tali eventi;
    r) prevedere che le funzioni amministrative di cui al comma 1 del presente articolo e al presente comma siano esercitate dalle province autonome di Trento e di Bolzano, ai  sensi  e  per  gli  effetti  del decreto legislativo 18 maggio 2001, n. 280, e dalla regione  autonoma e dagli enti locali della Valle d'Aosta, ai sensi e per  gli  effetti del decreto legislativo 3 agosto 2007, n. 142;
    s) riformare, d'intesa con  la  regione  autonoma  Friuli-Venezia Giulia, la disciplina della notificazione degli atti tavolari.
  4. Dall'attuazione dei commi 1 e 3 del presente articolo non devono derivare nuovi o maggiori oneri a carico della  finanza  pubblica.  A tal fine, per le attivita' previste dai medesimi commi 1 e  3  devono prioritariamente essere utilizzate le strutture e le professionalita' esistenti nell'ambito delle amministrazioni pubbliche.